Dnešní doba začínajícím investorům, kteří si na svůj vysněný projekt potřebují půjčit u bank, příliš nepřeje. Problém je to ještě palčivější v případě financování větších developerských celků. Existuje pro to ale elegantní řešení.

Není žádnou novinkou, že nežijeme v investičně nejpříjemnějším období. Ceny nemovitostí, materiálu i práce prudce rostou. S tím se zvedají i úrokové sazby, přičemž ta základní stanovená Českou národní bankou se letos vyšplhala na rovných sedm procent. Jestli se situace v příštích letech uklidní, ukáže teprve čas.

Do té doby ale investoři musí nadále bojovat s čím dál dražím kapitálem pro své projekty v důsledku rostoucích úrokových sazeb, které byly pro letošní rok tak charakteristické. A zejména u financování náročnějších akcí, jako jsou developerské projekty. Ty jsou v tomto ohledu kapitolou samy o sobě. Vstupuje do nich totiž nejen potřeba financování, ale také samotného podkladového aktiva (nemovitosti), u kterého není vůbec jasné, jakým směrem se jeho cena v budoucnu ubere.

Od toho všeho se pak odvíjí i míra rizika u financování jednotlivých projektů. Jaké jsou vlastně způsoby a možnosti financování developerského projektu?

Velké, ale i menší developerské firmy typicky sahají k bankovnímu financování. Právě půjčky tedy představují ten nejrozšířenější způsob financování, a to i pokud za sebou developeři mají osobu, která by byla schopna jim projekt zaplatit. Bankovním financováním totiž vzniká výhodná páka, která na konci období ve svém důsledku snižuje výši zaplacených daní.

Graf: Vývoj repo sazby stanovené ČNB v posledních 5 letech

Zdroj: Kurzy.cz

Při financování takového projektu je přitom základním dokumentem takzvaný podnikatelský plán. Ještě před zpracováním takového plánu je ale vhodné zvážit základní zásady bank při poskytování projektového financování.

Mezi hlavní zásady patří:

Nemovitost. Každý, kdo někdy žádal o hypotéku, už ví, že základním parametrem, který banky při žádosti o financování developerského projektu sledují, je poměr výše poskytovaného úvěru k tržní hodnotě financované nemovitosti nebo celého projektu. Jde o dobře známou zkratku LTV, kterou zpravidla určují samotní odhadci v bance.

Pokrytí rizik samotným projektem a nemovitostí. Banky typicky zajímá, zda je finální splacení poskytnutého úvěru plně závislé pouze na příjmech z realizovaného projektu – tedy z výnosu z prodeje či pronájmu nemovitosti, či nikoliv.

A ve finále se budou zajímat i o třetí osobu. Tedy o to, kdo bude projekt po jeho dokončení užívat a realizovat tak budoucí výnos. Typicky jde o budoucího pronajímatele nebo vlastníka nemovitosti. U tohoto bodu je tedy zajímavé, že samotní žadatelé o úvěr hrají ve schvalovacím procesu až druhořadou roli. Důležité ale je, jak moc jste orientovaní na trh a zda máte zpracovanou kvalitní marketingovou analýzu.

Pokud ovšem k bankám nemáte z jakéhokoliv důvodu důvěru, existují i další způsoby financování – a to třetí stranou. A nemusíte zoufat ani tehdy, pokud vám ve svém okolí chybí „bohatý strýček” nebo investor. Můžete se totiž obrátit i na další třetí osoby, jako jsou například už zavedené a prověřené nemovitostní fondy, které vám dodají potřebné cashflow pro váš vysněný projekt. Na trhu jich je celá řada, jedním z nich je například Premiot kredit patřící do skupiny Premiot. Ten nabízí individuální řešení pro financování stavebních projektů, akvizice nemovitostí, provozní financování firem a tzv. překlenovací krátkodobé podnikatelské úvěry – a to zejména pro malé a střední podniky.

Takové financování vám zároveň umožní realizovat více projektů zároveň nebo získat silnější finanční zajištění pro kapitálově náročnější projekty.