Realitní trh zažil bouřlivý rok 2021, od letoška se dá očekávat mírné uklidnění situace. Kdo ještě loni nakupoval na trhu s realitami za nízké úrokové sazby, ten vyhrál. Právě začínající rok 2022 bude přát zejména vlastníkům a investorům do nemovitostí.

Češi loni utratili za vlastní bydlení rekordních více než 400 miliard korun. Statistiky z hypotečního trhu tak svědčí o nebývalé poptávce po nemovitostech, kterou spustila covidová vlna, a to hned z několika důvodů. Zaprvé lidé v lockdownech více naspořili, a zadruhé zatoužili po vlastním bydlení, zejména pak v klidu mimo město. Své způsobuje i stále rostoucí inflace.

Výsledkem je nebývalý zájem i o nemovitosti, které ještě před dvěma lety ležely ladem, protože byly pro zájemce neatraktivní svou polohou, nebo svým stavem. Je to i tím, že i přestože se v Praze začaly stavět nové projekty, nabídka je proti neustávající a vysoké poptávce stále nedostatečná. Navíc, podle průzkumu až 12 procent Čechů považuje nemovitost stále za nejbezpečnější investici.

Podle majitele developera Central Group Dušana Kunovského byl loňský rok co do prodejů nových bytů v Praze rekordní a současně byla i poptávka nadprůměrně vysoká. V nabídce je proto teď už jen 2750 bytů, což je vůbec nejméně v novodobých dějinách. Poptávka neklesá ani přes to, že se ceny bytů v Praze v posledním roce zvýšily o pětinu.

V tomto ohledu ale Praha není osamocená, ceny nemovitostí začaly prudce růst v celé republice. „Vysoké prodeje táhnou velké úspory domácností a také obavy z rostoucí inflace, která pro rok 2022 míří nad sedm procent,“ řekl v rozhovoru pro Forbes Kunovský.

Praha je v tomto ohledu možná nejviditelnější, ale ceny vyletěly vzhůru i jinde. Ceny nových i starších staveb se zvýšily i v regionech v rozmezí od jedné desetiny až po třetinu. Jde o zdravý vývoj? Podívejme se na hlavní rizika, ale i příležitosti realitního trhu, která nás budou doprovázet a hlavně ovlivňovat celý letošek.

Přehřívání trhu

Jedním z rizik je přehřívání trhu s nemovitostmi. V posledních letech totiž ceny bytů rostly násobně více než ekonomika a mezi odborníky i laickou veřejností vyvstaly obavy z nafouknutého trhu a následně ze splasknutí cenové bubliny.

S tím souhlasí i banka poslední instance. Byty jsou podle údajů ČNB z konce minulého roku nadhodnocené o čtvrtinu, v případě investičních dokonce o 30 %. I proto začala ČNB v listopadu krotit trh tím, že přistoupila k razantnímu zvýšení úrokové sazby o 1,25 procentního bodu na 2,75 procenta a těsně před Vánocemi utáhla měnové šrouby o další celý procentní bod.

Růst sazeb

Hypoteční úvěry začaly po zásahu centrálních bankéřů v podstatě okamžitě zdražovat a dnes se sazby sunou pomalu, ale jistě, ke třem procentům. Ještě v létě přitom klienti byli schopni uzavřít smlouvu o fixaci hypotéky s hypoteční sazbou kolem 1,5 procenta. To samozřejmě bude mít negativní vliv na poskytovaný objem hypotečních úvěrů, jelikož pro mnoho lidí se úvěry na bydlení stanou vzhledem k placení vyšších úroku méně dostupné. Trh by se měl lehce ochladit.

Nové limity a zpřísňování bank

Vzhledem k výše popsanému by se tedy měly poptávkové tlaky na hypotečním trhu zmírnit. K tomu přispějí i nové limity, které kvůli obavám z přehřátí zavedla právě ČNB. Žadatelé o hypotéky tak opět musí mít našetřeno aspoň 20 procent ceny nemovitosti (LTV), a znovu se začne hodnotit i ukazatel DSTI (na splátky všech svých dluhů mohou žadatelé vynaložit jen 45 % svého čistého měsíčního příjmu) a DTI (celkové zadlužení může dosáhnout maximálně 8,5 násobku žadatelových ročních čistých příjmů).

Jelikož pravidla vstoupí v platnost až s dubnem, do té doby se dá očekávat stále zvýšený zájem o čerpání hypoték. Zpomalení v prvním kvartále tak spíše nepřijde a můžeme jej očekávat až v letních měsících.

Vysoké ceny energií

Energie nemají přímý vztah k hypotečním úvěrům, ale mají sílu rozpohybovat trh. Starší domy, nedostatečně zateplené a zároveň závislé na vytápění pomocí elektřiny a plynu, se mohou pro své vlastníky stát obrovskou koulí na noze, kterou už nebudou schopni financovat. Proto se očekává, že energetická krize rozkmitá trh a uvolní k prodeji nemovitosti dříve dlouhodobě neprodejné, především kvůli neochotě majitelů. Na druhou stranu by se díky tomu měla zvednout poptávka po bytech, kde jsou náklady na energie násobně nižší.

ESG

Otázkou také je, jak do realitního trhu promluví pravidla zodpovědného chování a investování skrývající se pod zkratkou ESG. Tato tři písmena mají totiž pomoci naplnit cíle evropské Zelené dohody (Green Deal), kde hlavní metou je být do roku 2050 uhlíkově neutrální. Podle nich tak budou znevýhodňovány starší stavby s vysokou uhlíkovou stopou a také s nízkým energetickým štítkem.

Do budoucna by měl přijít i zákaz prodejů domů nejvíce znečišťujících životní prostředí a zároveň nejméně energeticky úsporných staveb. „Uhlíkovou neutralitu a obecně snižování emisí CO2 dnes tlačí všichni a všichni developeři pro to něco dělají. Bude to velké téma,” říká k tomu majitel realitně konzultační firmy 108Agency Jakub Holec.

Všechny výše zmíněné body jsou rizikem pro další vývoj realitního trhu, ale zároveň i příležitostí. Konkrétně u ESG se dá čekat, že transformace budov ze špinavých na zelené bude doprovázena silnou podporou ve formě dotací.

A jaká rizika ve vztahu k nemovitostem nejvíce vnímají spotřebitelé, ukazuje následující tabulka z nedávného průzkumu společnosti Lusq.

Čekání na pokles cen

A na závěr otázka, jejíž rozuzlení zajímá snad každého – klesnou letos ceny nemovitostí? To samozřejmě zůstává jednou velkou neznámou. Odborníci, kteří nevyhlížejí tzv. černé labutě v podobě splasknutí bubliny, to tak růžově nevidí. Předpověď pro letošní rok je spíš taková, že ceny nemovitostí budou nadále stoupat, i když tempo růstu už nebude tak závratné jako loni.

„V oblasti vývoje cen bytů nevidím bohužel prostor pro jakýkoli cenový pokles, byť se podmínky pro poskytování hypoték postupně zpřísnily. Nabídka není dostatečná, ceny stavebních prací i pozemků výrazně vzrostly,” uvedla například prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí Zdenka Klapalová.